Предыдущая   На главную   Содержание   Следующая
 
Документы при покупке загородного дома http://www.moi-dom72.com/
 
Юридическая чистота сделки при покупке загородного дома !!!
Если вам приглянулся коттедж и вдруг выяснилось, что у него не все в порядке с документами , не торопитесь отказываться от сделки . Как лучше легализовать свой загородный дом ? самостоятельно ? или с помощью риелторов? и в какую сумму могут обойтись их услуги ? На эти и подобные вопросы я попытаюсь ответить ...
Любая сделка с недвижимостью это процесс сложный , а с загородной недвижимостью вдвойне. Ведь объектом покупки является не только дом , но и земля , на которой он стоит. Особенность нашего рынка в том , что в его загородном сегменте правят бал частные продавцы и покупатели . Первые хотят быстрее продать ( хотя и подороже ) , вторые - дешевле купить . При этом юридическая чистота объекта покупателя интересует в последнюю очередь, и обычно он довольствуется несколькими документами , которые предоставляет ему продавец . Правильно оценить легитимность бумаг потенциальный владелец дома обычно не в состоянии . Ведь для него это стресс. И этим он отличается от риелтора . Ни одно серьезное агентство недвижимости не возьмется за организацию и сопровождение сделки с явно сомнительными или безнадежными документами !!! Однако большинство покупателей предпочитают обращаться за помощью к профессионалам не до сделки, а после нее , когда они начинают путаться в документах и в договорах.
Здравый смысл все же подсказывает, что при покупке и ' легализации ' загородного дома , если она возможна ( легализация) , без профессионалов не обойтись. Хотя , конечно , и покупателю следует иметь не только общие представления об основных этапах и некоторых юридических тонкостях этого процесса.
Все начинается с земли.
Прежде всего, надо потребовать у продавца свидетельство о праве собственности на землю , на которой уже построен или только будет возведен дом. А так же правоустанавливающие документы на участок . Бывает, что земля находится не в собственности у продавца , а лишь в аренде или в бессрочном пожизненном пользовании .
В свидетельстве о праве собственности должна быть указана категория земельного участка. Существует несколько , выражаясь юридическим языком, ' целевых назначений ' земель. Закон разрешает строительство домов только на тех из них , которые относятся к категориям - дачное строительство (ДС), индивидуальное жилищное строительство '(ИЖС) и личное подсобное хозяйство (ЛПХ).
В случае с ЛПХ имейте в виду, что прописаться в коттедже , построенном на таком участке , будет невозможно: это назначение не предполагает постоянного проживания в доме. Участки ЛПХ, в свою очередь , делятся на приусадебные и полевые.
Возведение жилых построек разрешено только на приусадебных землях . Полевые наделы могут использоваться только для производства сельхозпродукции- земли сельхоз. назначения.
Большинство земель , на которых построены коттеджные поселки , относятся к разряду ИЖС. Приусадебная территория , как и дом , оформляется в собственность покупателя коттеджа .
Юристы риелторских компаний советуют также внимательно изучать документацию на участки , расположенные на лесной территории , ведь по существующему законодательству, лес нельзя сделать своей собственностью даже за большие деньги . Его можно только взять в аренду сроком на 49 лет.
Чего стоит дом узаконить???
Следующий шаг покупателя - проверка правоустанавливающих документов на дом и на все постройки капитального типа (это постройки то имеющие фундамент) . Речь идет о гаражах , сараях , банях .
Если выяснится, что эти строения появились на участке без разрешения Бюро технической инвентаризации района (БТИ) и архитектурного управления и не зарегистрированы в них . Придется нанести визит во все инстанции и получить заключение местных специалистов о возможности (или невозможности !!! - такое тоже реально ) регистрации гаража или бани . Например , если баня находится на берегу озера , то ее не только не зарегистрируют, но, скорее всего, даже снесут. История с пресловутой баней Аллы Пугачевой - лучшее тому подтверждение. По закону все строения с фундаментом должны находиться дальше 150-метров от водоема !!!
Если же специалисты БТИ и архитектурного управления решат, что ваш случай небезнадежен и дом со всеми постройками можно легализовать, оцените свои финансовые возможности и запас свободного времени, и приступайте к процессу...
Самостоятельный путь оформления документов потребует не столько денег, сколько сил и времени. Он примерно занимает от 3 до 6 месяцев . В некоторых , особо сложных случаях процесс может затянуться на год . Ведь будущему владельцу дома потребуется собрать порядка 20 документов, в числе которых справки из БТИ , налоговой инспекции, план земельного участка , акт о его нормативной стоимости. Только одно это, даже при активном посещении всех государственных инстанций, отстаивание очередей , займет не менее четырех месяцев. Последующая гос.регистрация это еще не меньше месяца. Если же оформлением документов и регистрацией займется агентство недвижимости, то от момента начала сбора документов до перехода прав на недвижимость к новому владельцу проходит , как правило, всего окола месяца.
Точную стоимость услуг по сбору полного пакета документов и оформлению регистрации прав собственности риелторы назвать затрудняются - слишком уж разные по сложности случаи приходится распутывать. Цена зависит от района, где находится дом, сроков, в течение которых покупатель хочет заключить сделку, лояльности чиновников местной администрации и других факторов, которые выясняются после первичного ознакомления с документами.
Документы, необходимые для легализации дома .
1. Правоустанавливающие документы на земельный участок и жилой дом: постановление, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство .
2. Свидетельство о государственной регистрации на земельный участок и отдельно на жилой дом .
3. План земельного участка в трех экземплярах , он выдается в Земельном комитете района, где расположен объект недвижимости .
4. Акт о кадастровой стоимости земельного участка .
5. Справка из БТИ на жилое помещение (инвентаризационная стоимость жилого дома, отсутствие обременений и т.д.).
6. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогу на землю .
7. Согласие супруга, если покупатель или продавец состоит в браке .
8. Копия свидетельства о браке, если продавец или покупатель состоит в браке.
9. Паспорт.
10. Другие дополнительные документы в зависимости от ситуации .
Как легализовать дом самостоятельно. ?
Если Вы решились на самостоятельную легализацию , то должны быть готовы к тому, что оформление документов на дом может затянуться на долгие месяцы и даже годы . Если же вас это не пугает, последовательность ваших действий следующая .
Вначале необходимо написать заявление в местную администрацию с просьбой узаконить возведенную постройку . К заявлению приложить целый пакет документов:
- проектную документацию на самовольную постройку в объеме, достаточном для оценки надежности и эксплуатационной безопасности объекта ;
- генеральный план участка строительства;- заключение о техническом состоянии постройки , выполненное организацией , имеющей лицензию на техническое обследование зданий и сооружений, с указанием процента износа и соблюдения противопожарных и санитарных норм ;
- заключение экологической экспертизы ;
- правоустанавливающие документы на земельный участок .
Подав заявление и все документы , вы ждете вердикта: ' Местная администрация, рассмотрев представленные документы, вынесет решение о согласовании самовольной постройки , либо об отказе в этом,
- В любом случае это будет заключение за подписью главного архитектора района, области, города . Если заключение - положительное , то вместе с ним вам выдадут акт приемки в эксплуатацию законченной постройки. После этого вы обращаетесь в БТИ для оформления технического паспорта постройки. А уже после получения всех перечисленных документов необходимо обратиться в регистрирующие органы для регистрации права собственности на постройку .
http://www.moi-dom72.com/