Предыдущая   На главную   Содержание   Следующая
 
Кватриры от застройщика ( Перечень советов ) http://www.moi-dom72.com/
 
10 советов при покупке квартиры от застройщика
Данный вариант покупки жилья на первый взгляд кажется людям очень привлекательным , тем более что не нужно отдавать всю сумму сразу. Кредит при таком уровне заработной платы может позволить себе не каждый человек , ведь он как правило, он берётся лет на 10-20, а за это время многое может измениться, тем более в нашей стране. Однако чтобы не попасть впросак, необходимо тщательно взвесить все варианты возможных рисков. Уже были случаи, когда компания-застройщик, получив на руки определённую сумму денег, просто исчезала, а начавшееся строительство внезапно останавливалось . И обманутые люди ничего уже не смогут поделать, ведь нет ни фирмы по ранее зарегистрированному юридическому адресу, ни рабочих, ни руководителя предприятия , вообщем никого. И если Вас интересует квартира от застройщика, прислушайтесь к нашим советам о том , как не пополнить ряды обманутых дольшиков, ведь для этого Вам потребуется всего на всего вооружиться знаниями об уловках, к которым прибегают такие застройщики - "фирмы однодневки".
ПЕРВОЕ !!! Перед тем , как Вы решитесь подписать договор купли-продажи квартиры от застройщика , соберите как можно больше информации о нём . Посетите официальный сайт дайной фирмы , не лишним будет и поездка к самому строительному объекту. беседа с рабочими, узнайте, в срок ли выплачивается заработная плата , какими темпами ведётся строительство, и какими видами предоставления услуг параллельно занимается фирма . Может, это сдача в аренду жилых и нежилых помещений, проведение ремонтных и строительных работ под заказ и т.д. и т.п. Собранная информация позволит вам сделать вывод о том , насколько крепко фирма-застройщик стоит на ногах , и что предлагаемое жилье не будет являться средством погашения каких-либо задолженностей по обязательствам данной фирмы. Обычно в таких случаях качеству проводимых строительных и отделочных работ не уделяется должного внимания !!!
ВТОРОЕ !!! Проанализируйте цены. Сильно заниженная цена квартиры от застройщика может говорить о ненадёжности фирмы, ведь надёжная и преуспевающая компания не будет продавать недвижимость за бесценок . ( лишь бы продать )
ТРЕТЬЕ !!! После того , как будет собранна первоначальная информация о предприятии (и если она Вас вполне удовлетворяет), можно смело требовать у руководителей фирмы учредительные документы для ознакомления. 1 Устав фирмы, свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц - свидетельство ОГРН, 2 свидетельство ИНН 3. И документы уполномоченного представителя фирмы, который имеет право вести переговоры, а также заключать договоры от лица руководителя фирмы. ( Иметь право подписи на заключение таких договорорв)
ЧЕТВЁРТОЕ !!! Попросите предоставить лицензию , которая даёт право на застройку. Особо обратите внимание на срок её действия , а также указание на право строительства соответствующих продаваемым по высоте сооружений. ( бывают строют выше положенного и продают , а потом суд заставляет снести лишние этажи ).
ПЯТОЕ !!! У компании должно быть обязательно разрешение на строительство. При этом важно обращать внимание на конечные сроки разрешения. Бывает так, компания проводит застройку сразу по нескольким объектам, а вот разрешения именно на тот дом, в котором находится покупаемая вами квартира, у него не оказывается. Всё это в последствии можно обратить против Вас.
ШЕСТОЕ !!! После этого, попросите взять домой для ознакомления проектную документацию . ( копию документов )
СЕДЬМОЕ !!! Далее приступаем к изучению условий самого договора и желательно ознакомиться с ними дома , в комфортной обстановке и немаловажно , чтобы Вас никто не отвлекал . Лучше всего, конечно, проконсультироваться с опытным юристом. Бывает что юридически неподготовленный человек может не обратить внимания на те важнейшие условия договора приобретения квартиры от застройщика, которые определяют весь объём прав и обязанностей застройщика !!!
Совершая покупку квартиры о застройщика, с Вами может быть заключён один из нескольких типов договоров. Договор долевого участия . он регулируются Федеральным законом 'Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации' и заключается в передаче уже построенного объекта застройщиком участнику долевого строительства после того, как будет получено разрешение на ввод его в эксплуатацию . Здесь никаких подвохов быть не должно, так как договор вступает в силу только после его государственной регистрации. Поэтому, договор попадает в руки уполномоченным органам, которые и проведут его правовую экспертизу. Более того, в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей (несоблюдение сроков, неудовлетворяющее Вам качество выполненных работ и т.д. и т.п.), Вы имеете право на расторжение договора в одностороннем порядке !!! Будьте внимательны, договор должен иметь следующие условия, иначе договор может быть признана недействительным: указание на определённый объект , который подлежит передаче; сроки; цена договора; гарантийный срок. Конечно, в случае недобросовестности застройщика Вы рискуете остаться без жилья, за которое уплатили , хотя положительной стороной данного вида договора является факт проверки документов застройщика в органах государственной регистрации.
Наиболее распространён договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Здесь уже большая доля вероятности возможного обмана !!! Этот договор не предусматривает государственной регистрации, и указывает на то, что застройщик не хочет брать на себя лишние обязательства о предоставлении нужных документов!!!
Третий вид договоров приобретения квартиры от застройщика вызывает наибольшие сомнения, так как не урегулирован соответствующими законами. Это договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. Суть этого договора заключается в том , что Вам предлагают вступить в кооператив, который приобретает для Вас квартиру. Вы должны в свою очередь внести пай. Но будьтеочень осторожны, все условия такого договора прописаны в уставе кооператива , поэтому перед тем, как подписать его, посоветуйтесь с опытным юристом, так как этот вид договора выглядит сомнительным уже в момент его подписания !!!
Часто встречается ещё такой вид договора приобретения квартиры от застройщика, когда приобретают квартиры через жилищно-строительные кооперативы . Его сущность заключается в том, что Вы вступаете в кооператив , регулярно оплачивает членские взносы, а также паи, которые в общей сумме будут составлять стоимость будущей квартиры. После получения членских взносов, компания начинает строительство. Очень удобная схема, однако, здесь также существует риск остаться без квартиры и уплаченных денег. Проверяйте не только разрешительные документы и лицензии компании, а также внимательно изучите пункт, касающийся возможности общих собраний, на которых будет распределяется жильё.
ВОСЬМОЕ !!! Принимая участие в долевом строительстве, необходимо проверить также право застройщика на земельный участок, и обращать внимание на целевое назначение земли, т.е. в соответствующей графе должно быть указанно: 'для строительства жилого дома по адресу...'. Проверьте предназначение земли для строительства, ведь если дом будет построен на землях сельхозназначения, тогда Вы долго не сможете заселиться в свою квартиру !!!
ДЕВЯТОЕ !!! Удостоверьтесь в законности получения права собственности на землю застройщиком. Факт участия в торгах должен быть указан в самой "верхушке" договора. Иначе могут в будущем возникнуть споры, что так же повлияет на сроки Вашего заселения в квартиру.
ДЕСЯТОЕ !!! Если же строительство ведётся при участии органов власти, то оно является публичным инвестиционным проектом !!! Убедитесь, что Ваша компания-застройщик имеет договор с властями, иначе квартира может быть продана без Вашего участия !!!
И напоследок, проверяйте полномочия лица, что участвует от лица фирмы в переговорах, ставит свою подпись в самом договоре. Иначе будете долго искать уже давно не работающего сотрудника компании, в надежде вернуть свои деньги, и, скорее всего, безуспешно. Будьте ОЧЕНЬ бдительны!


ВИДЫ МОШЕНИЧЕСТВА ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ
- застройщик не достроит объект, или обанкротится. Тут ничего ни от чего не зависит, форс мажор может не зависеть ни от кого. И предусмотреть сложно. Но все-таки практически все объекты достраиваются. А там, глядишь , и Путин поможет !!!
- застройщик не работает по 214 закону, то есть заключает договор либо без регистрации в ФРС, либо заключает с вами договор с каким угодно названием и пунктами. Вы не сможете ничего поменять, если вам нужна квартира именно та , и именно в этом доме. Соответственно, 214 закон в случае чего вам не поможет, так как по договору вы можете называться и инвестором, и партнером, и покупателем, и даже заимодавцем !!!
- умышленные двойные продажи. Они возможны, когда договор не регистрируется в ФРС. Приличные застройщики, конечно так не делают. Важно проверять в офисе застройщика, чтобы в шахматке объекта появились вы как покупател !!!
- случайные двойные продажи могут быть вызваны и технической ошибкой, когда вас просто забыли внести в реестр дольщиков, или перепутали что-то. И случайностью - например, технический сбой или не сохраненный файл .
- изменение отделки квартиры в процессе строительства. Как тут поступит застройщик, прогнозировать сложно. Поставит перед фактом, предложит доплатить или иное. Обычно делается это не от хорошей жизни, а чтобы сэкономить. Бывают случаи и иные. Обычно чистовая отделка пользуется спросом в дешевых районах и бюджетных квартирах. Если же дом в престижном районе с большими квартирами запланирован с чистовой отделкой, многие покупатели сами могут попросить черновую, чтобы потом сделать эксклюзивный ремонт . А застройщику такая идея может понравиться !!!
- изменение площади квартиры. В большинстве случаев после постройки дома и обмеров квартир БТИ оказывается, что какие-то чуть меньше, а какие-то чуть больше. Когда-то застройщики даже возвращали часть денег. Вопрос в том, захотят ли сейчас они это сделать. В другом же случае, если площадь окажется больше, то могут попросить доплатить !!!
- использование при расчете различных цифр площадей. То ли это общая площадь с учетом всех балконов и лоджий с коэффициентом 1 , то ли с коэффициентом 0,5 и 0,25. !!!
- одна квартира вместо другой. С умыслом или без вам могут показать другую квартиру ( если она уже фактически возможна для просмотра, или другую планировку. На по планировке, ни при визуальном осмотре черновой отделки впечатление от увиденного не совпадает с пространственными ощущениями !!!
- строительные и фактические номера квартир отличаются. Поэтому иногда не сосем легко разобраться, особенно, если в секции не один подъезд, а на этаже две похожие квартиры !!!
- продажа квартир на дополнительных этажах. Например, проект согласован как 6-7-этажный дом. Квартиры в нем пользуются успехом, поэтому застройщик решает добавить еще пару этажей, запускает согласование этого всего процесса. На полпути начинаются продажи, а проект не согласовывается до конца. В итоге с застройщика нужно будет умудриться вытащить заплаченное !!!
- изменение цены в течение и доплата при сдаче. Причин может быть много: финансовый кризис застройщика и изменение цен на стройматериалы, превышение фактической площади нормативной и т.д. и т.п. Столь же различны могут быть и способы заставить вас доплатить.
- многочисленные авансы за одну и ту же квартиру . Это ближе уже к формам мошенничества черных риэлторов, которые не стремятся такие авансы возвращать !!!
- недоделанные документы от застройщика. Что может закончиться невозможностью получить свидетельство о собственности на уже сданный, или достроенный и не сданный дом. Узаконивать право собственности тогда придется судом !!!
- цена ' сверху '. Часто в объявлениях можно найти одинаковые квартиры по разной цене. Может, даже это одни и те же квартиры. Где-то накрутил риэлтор, где-то квартира продается по переуступке, где-то застройщик рассчитался квартирой с подрядчиком и т.д. и т.п.
- кризис рынка недвижимости или экономики в целом может обречь проект на стадии котлована на верную гибель. Такой объект, если застройщик финансирует его с продаж, может не быть достроен. Хотя цена и обещания могут быть весьма привлекательны !!!
- слишком низкая цена , как обычно, должна вызывать подозрения . Если это не краткосрочная акция. Себестоимость строительства не может различаться в разы по сходным объектам. Поэтому, если цена слишком низка, это говорит либо о низкой стадии строительства, либо о том, что застройщик уже даже такими способами стремится привлечь дополнительные инвестиции. То еесть денег у него нет и взять больше негде !!!
МНОГИЕ из вышеперечисленных ситуаций невозможно предсказать, и в большинстве случаев это форс-мажорные ситуации. Или же данность, которую вы все равно не в силах изменить, например, заставить застройщика заключать иную форму договора. Совершенно не означает, что они случатся именно с вами. Но проявлять разумную осмотрительность и изучать документацию полезно всегда. Тем более, что строящееся жилье, качественное и современное - неплохое вложение всегда . Конечно, при условии, что оно достроено !!!


http://www.moi-dom72.com/